Simulations financières à moyen terme dans le secteur du logement social

 

Dans les secteurs d’activité à cycle long, il est important de mettre en relation la stratégie de l’entreprise et les enjeux financiers. Cette relation est d’autant plus importante dans le secteur du logement social car elle permet l’adéquation optimale des ressources d’un opérateur à la réalisation de sa stratégie.

Toute stratégie aura un impact financier, que ce soit la maintenance en l’état du parc, la réhabilitation du parc (notamment pour se conformer aux objectifs du Grenelle de l’environnement) mais aussi le développement de l’offre de logement.

Ainsi chaque opérateur aura une stratégie qui lui est propre, en fonction de son territoire (et de son évolution attendue), de son histoire (période de construction, répartition du patrimoine…) et de la manière dont il se projette dans les années à venir. Il devra confronter cette stratégie, prise comme une grande ligne directrice à ses capacités opérationnelles et financières d’interventions. Cette confrontation passe par l’élaboration de simulations financières, pouvant s’inscrire dans le cadre des plans stratégiques de patrimoine (PSP), des plans à moyens termes (PMT) ou de plan d’affaires.

 

Schéma de simulation

Cette simulation d’un PMT est nécessairement pluriannuelle (10 ou 15 ans). Elle doit permettre une analyse de la structure d’exploitation (compte de résultat / autofinancement) et de la structure de financement (bilan et tableau de flux). La méthode de simulation financière peut se résumer dans le schéma ci-dessous qui représente une année de simulation :

 

Ce schéma illustre de manière simple la relation entre le potentiel financier, correspondant à la capacité d’intervention financière de l’opérateur et les actions patrimoniales. En effet, les actions patrimoniales vont d’une part, consommer des ressources et ainsi diminuer le potentiel financier et d’autre part, impacter l’autofinancement courant et donc, dans la plupart des cas, augmenter le potentiel financier.

 

Les grands principes de simulation du PMT

Une fois le schéma de la simulation financière défini, il reste à poser les bases et les principes de simulations.

La première étape du PMT va consister à bâtir le fil de l’eau avec comme point de départ le dernier exercice comptable clôturé. Ceci permet d’avoir une base stable des comptes de résultat et du bilan d’ouverture. Dans ce fil de l’eau, il faudra inclure des éléments tels que les travaux de maintenance prévus, les impacts de sortie d’exonération de taxe foncière etc…

Une fois le fil de l’eau stabilisé, l’opérateur peut déjà disposer d’une première analyse des flux, nous pouvons appeler cela les marges de manœuvres. Cette notion designe notamment l’autofinancement et le potentiel financier par période (sur la durée de simulation) une fois que le patrimoine en service à la dernière clôture est maintenu en l’état.

La seconde étape consiste à dénouer la programmation en cours. En effet, à la dernière clôture, l’opérateur dispose de programmes en cours de construction ou de réhabilitation. Il est important de bien prendre en compte cette programmation en cours, car elle va avoir un impact important à moyen terme sur la structure d’exploitation et de financement.

Dans cette programmation, sont souvent inclus les projets (construction, cession, réhabilitation, démolition…) qui sont déjà validés en interne mais non encore lancés en travaux.

La dernière étape va consister à définir de manière plus globale les enjeux en termes de volume d’actions patrimoniales (construction / réhabilitation) et d’en analyser les impacts.

On peut résumer les « briques » d’une simulation financière de la manière suivante :

 

 

Les trois points à retenir pour un PMT

• Une simulation financière n’est pas une prédiction mais une prévision, c’est pour cela qu’il faut s’attacher à analyser les tendances et les impacts dans les « grandes masses » sans se perde dans le détail même si la base de la simulation présente un détail important.
• Un PMT ne se substitue aucunement à un budget, celui-ci aura une granularité plus fine et une approche plus précise notamment des frais de fonctionnement.
• Il est important de prendre en compte les enjeux importants comme par exemple les prévisions de remonté des taux d’intérêt. En effet, une hausse de 1% du livret A sur un en cours d’emprunt de 100 millions aura un impact sur l’exploitation de 1 million d’euros.