Une minute pour un arbitrage immobilier ?

Une minute pour réaliser un arbitrage immobilier dans un investissement locatif… ceci peut sembler court, lisez cet article et dans 5 minutes vous serez convaincu.

 

Pourquoi réaliser des arbitrages ?

Les ressources disponibles pour réaliser un investissement, notamment immobilier ne sont pas illimitées que ce soit pour un particulier, une institution ou une entreprise. Ainsi pour optimiser l’allocation des ressources, il faudra réaliser un arbitrage.

Faisons un rapide parallèle avec le précèdent article sur les simulations financières à moyen terme. Dans le cadre de ces simulations, une organisation connait la trésorerie générée annuellement et donc les ressources disponibles pour réaliser des investissements. Si elle dispose de 4.8 millions d’autofinancement, elle va devoir arbitrer sur l’allocation de cette ressource entre le maintien en l’état du parc, des réhabilitations ou encore la construction / l’acquisition de nouveaux logements.

 

Arbitrer un investissement immobilier

Dans cet article, nous nous consacrons à l’arbitrage sur un investissement de type construction de logements.

Les méthodes d’arbitrage « traditionnelles » sont principalement inspirées des calculs de rentabilité. In-fine, elles sont nécessaires pour décider ou non de la réalisation de l’investissement. Elles imposent de définir un scénario d’hypothèses concernant l’exploitation du bien, son financement et son environnement (localisation, inflation…) et permettent une analyse des flux de trésorerie (cash-flow).

Parmi les plus utilisées nous pouvons citer le Taux de Rentabilité Interne (TRI), le Taux de Rentabilité Actuariel (TRA) et la Valeur Actuelle Nette (VAN). Nous allons prendre comme exemple un modèle de calcul de la VAN.

 

Calcul de la rentabilité avec la VAN

Pour illustrer le calcul de rentabilité avec comme indicateur de « jugement » la VAN, nous allons prendre un exemple avec un investissement immobilier de 5 millions d’euros financé à hauteur de 80% par un emprunt à moyen terme (20 ans) et 20% d’apports en « fonds propres » réalisés en T0.

Pour analyser la VAN il faut d’une part, simplifier la réalité économique des flux induits par un immeuble et d’autre part, être en mesure, pour les flux retenus, de mettre en place une logique de simulation pertinente. Les flux d’exploitation peuvent donc se schématiser ainsi :

Dans le calcul de la VAN, il est nécessaire de fixer une durée de simulation et, in-fine, de capitaliser les flux récurrents correspondant à la trésorerie d’exploitation. Dans le secteur de l’immobilier, nous pouvons assimiler ce calcul comme étant la vente du bien. Ainsi, dans notre exemple, la vente du bien se matérialise à la 10ième année de la simulation, elle prend en compte le remboursement du solde des emprunts ce qui permet de calculer le flux net de trésorerie (les cash-flows). Le prix de vente est défini comme étant l’excédent brut d’exploitation (EBE) capitalisé c’est-à-dire au taux d’actualisation minoré du taux de croissance de l’EBE.

Pour terminer cette analyse, le calcul de la VAN réside en l’actualisation des flux de trésorerie en prenant en compte un taux d’actualisation pouvant être défini comme un taux sans risque (OAT à 10 ans) auquel on ajoute le taux de risque du marché.

Dans le cas de cette simulation, la VAN est supérieure à l’investissement initial, on peut donc en déduire que cet investissement, pour le scénario étudié, génère de la valeur.

La principale limite de cet indicateur est sa forte volatilité en fonction des hypothèses retenues : taux de capitalisation, taux d’actualisation, mais aussi des variables économiques (taux d’inflation, évolution des coûts de maintenance, risque d’impayés…). C’est pour cela qu’il ne faut pas se suffire d’un seul indicateur et qu’il faut mixer les approches.

 

Simplification de l’analyse par un calcul du rendement

Dans un calcul de rentabilité, nous avons vu qu’il faut réaliser un nombre important d’hypothèses, celles-ci permettent une approche précise, mais nécessitent de fait, une analyse plus longue pour juger des résultats et de la pertinence des hypothèses retenues.

Le calcul du rendement est simplificateur mais tout aussi pertinent. Simplificateur car il prend en compte uniquement deux variables facilement identifiables, l’investissement et le loyer (les revenus générés) à un instant T. Cet indicateur est pertinent car en moins d’1 minute, il est possible de comprendre si l’investissement va générer suffisamment un rendement (donc de la trésorerie) pour couvrir ses coûts d’exploitation et de financement.

L’avantage de cet indicateur c’est qu’il ne prend pas en compte le mode de financement de l’investissement. Ainsi il permet de facilement comparer les rendements des investissements sans devoir les « corriger » du mode de financement (niveau d’apport, durée et taux de l’emprunt…).

Ensuite il est possible de créer des typologies d’investissement et des taux « objectifs » pour mesurer en fonction d’une typologie s’il est judicieux d’analyser plus en détail l’investissement et donc de passer par une simulation plus complexe permettant une analyse de la VAN, du TRI, de l’autofinancement…

 

Schématisation de la prise de décision

1 minute c’est donc le temps qu’il faut pour définir si le rendement est suffisant pour investiguer davantage l’investissement potentiel. Ensuite on va lui adosser une analyse financière plus étoffée en prenant en compte les caractéristiques précises (typologie de la construction, zone géographique…), à chaque étape du schéma il sera réalisé une étude de plus en plus détaillée des dépenses et des recettes attendues.

Nous pouvons résumer ainsi la décision d’investissement dans une opération de construction et par extension de réhabilitation de la manière suivante :

En fonction des secteurs (logements privés, intermédiaires, sociaux, d’insertion…), des caractéristiques du marché (zone « tendue » où « détendue ») les modalités de simulations vont être différentes (durées, mode de financement, normes d’exploitation…) et les objectifs stratégiques aussi.