La péréquation du parc d’un bailleur de logements
Définition
Dans le secteur du logement on parle d’effet de péréquation du parc, pour expliquer qu’un bailleur peut s’appuyer sur le patrimoine déjà « amorti », pour « autofinancer » les nouvelles opérations. Cela fonctionne mais il y des postulats de départ à remplir :
- Le bailleur doit disposer d’un nombre suffisant de logements en service pour « soutenir » le niveau d’investissement sur une longue période ;
- Le bailleur doit avoir « amorti » et donc remboursé ses emprunts initiaux sur une fraction significative de son patrimoine ;
- La notion de territoire doit être prise en considération. La péréquation fonctionne en territoire tendu (ou il y a peu de problèmes de logements vacants), en territoire détendu, elle sera plus complexe à obtenir et à maintenir sur le long terme.
Schématisation
Le schéma suivant illustre que le parc en service, dans sa globalité, génère des ressources qui permettent la réalisation d’actions patrimoniales :
La péréquation par l’exemple
Pour expliquer ce mécanisme de péréquation du parc, nous allons prendre 3 exemples :
- Un bailleur investi de manière « linéaire » dans des opérations de construction neuve, de réhabilitation et de maintenance de son patrimoine ;
- Un bailleur fait un effort important dans la construction et la réhabilitation de logements pendant 5 ans et arrête ensuite ;
- Un bailleur réalise un « mix-actions » en fonction des ressources disponibles et déploie une stratégie patrimoniale en incluant des cessions ciblées de patrimoine.
Dans les 3 exemples, lorsque le bailleur investi dans un programme immobilier, il mobilise des emprunts et injecte en moyenne 15% de trésorerie (souvent simplifiée sous la notion de fonds propres).
Exemple 1 : Investissements « linéaires »
Dans cet exemple, un bailleur maintien un taux d’effort de 1% pour les opérations de réhabilitation et 1% pour les opérations de construction sur une durée de 15 ans.
Sur le schéma ci-dessous, on voit que sur les 5 premières années, le bailleur dégrade son autofinancement mais arrive à maintenir son niveau de trésorerie. Ceci est considéré comme l’effet de péréquation. Le patrimoine en service permet de générer suffisamment de trésorerie pour satisfaire les objectifs d’investissements.
Cependant, on note qu’au-delà de la 4ième année, la trésorerie se dégrade de plus en plus, du fait de l’érosion de l’autofinancement qui ne permet plus de soutenir le rythme des investissements.
Exemple 2 : Un fort investissement puis un arrêt de l’investissement
Dans l’exemple suivant, le bailleur arrête les opérations de réhabilitation et de construction, ce qui, dans les faits, n’est pas réaliste mais permet de mettre en lumière les objectifs de la stratégie patrimoniale : arbitrer les investissements d’aujourd’hui pour garantir une stabilité économique et patrimoniale dans les années futures.
Exemple 3 : Un « mix-actions » défini par une stratégie patrimoniale
Dans notre dernier exemple, l’organisme met en place une stratégie dynamique d’allocation des ressources en fonction des priorités patrimoniales, réalisation d’un « mix-actions » entre les travaux de maintenance, d’amélioration, de réhabilitation, de construction de nouveaux logements ou encore la mise en place d’un programme ciblé de cession de patrimoine…
Ce « mix-actions » permet de pérenniser la structure de trésorerie du bailleur et de stabiliser un autofinancement à long terme.
Conclusion
La péréquation du parc fait partie des mécanismes piliers du secteur, mais n’est pas une solution inépuisable de ressources. La stratégie patrimoniale et financière de l’organisme doit prendre en compte les effets positifs de celle-ci sans pour autant rester sur un horizon court terme, au risque de masquer les effets long terme (exemple : effet ciseau).
Il ne faut pas oublier les aspects externes aux bailleurs: variation des prêts indexés, évolution des APL, évolution du territoire, évolution de la structure d’occupation…
Vous pouvez aussi consulter notre article sur l’arbitrage d’investissement immobilier ainsi que la fiche sur notre outil de simulations financières SmartPSP dédié au plan stratégique de patrimoine et au plan à moyen terme. Regarder aussi la vidéo de présentation de SmartPSP !